房地产成本控制的六种方法

　　在群众性的集会、活动中，最后一般都有请嘉宾或领导即席讲话这个环节。这种即兴演讲，有别于首长指示，不同于专家点评，一般是谈感想、说看法、讲希望，要求短小精悍、画龙点睛，切忌啰嗦冗长、套话连篇。本文仅就个人此类即兴演讲的体会，介绍六种常用的方法。

　　一、提纲挈领法

　　XX年11月，我系邀请桂林市知名播音员、主持人山谷先生做了一次朗诵技巧讲座。最后我作了如下的即席演讲：

　　我跟同学们一样洗耳恭听了山谷先生的讲座，在听的过程中有四个词语不断地涌现在我的脑海中，它们是“自豪”、“感谢”、“羡慕”和“希望”。

　　先说“自豪”，没想到山谷先生竟是我们中文系的系友，同学们的师兄，而且竟是我的老乡，我为我们中文系有山谷先生这么优秀的系友而自豪，我为有山谷先生这么出色的老乡而自豪！

　　接着说“感谢”，感谢山谷先生在百忙中抽空来为我们讲学，带给我们这么多鲜活的信息和实用的朗诵技巧；感谢同学们，尤其是那些一直站在走廊里的同学们，自始至终认真听讲，积极参与互动环节。

　　再说“羡慕”，我听过许多讲座，但没有听到过这样精彩的朗诵指导，我羡慕同学们好福气。

　　最后说“希望”，希望如山谷先生自己所说，今天的讲座只是一个开始，今后还会有第二次，第三次，第四次…

　　房地产成本如何控制下去？看完此文您一定有所收获

　　第一节总则

　　1.为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合力维斯投资(集团)有限责任公司(以下简称或“集团公司”)成本管理的要求，制定本制度。

　　2.成本管理应以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作为手段，提高经济效益为目的。

　　3.成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理体系，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

　　4.成本控制的主要工作是：建立成本的事前预测、优化，事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统，逐步提高集团公司投资的效价比。

　　第二节开发成本的控制

　　一、前期环节的成本控制

　　1.进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。

　　2.根据集团公司业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划;组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。

　　3.新项目立项时向集团公司提交详细的《可行性研究报告》，并经集团公司立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除

　　(一)立项环节的成本控制

　　1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

　　◆ 成本费用估算和控制目标及措施;

　　◆ 投资及效益测算、利润体现安排;

　　◆ 税务环境及其影响;

　　◆ 资金计划;

　　◆ 《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);

　　◆ 投资风险评估及相应的对策;

　　◆ 项目综合评价意见。

　　2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

　　3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

　　4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价;合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

　　5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

　　(二)规划设计环节的成本控制

　　1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

　　◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成

　　正确的结束演讲的方法是多种多样的，没有一种适合于任何特殊情况的通用方法。演讲者可根据自己演

　　讲的具体时间、地点、主题、听者及自己个性等因素，选择适合于自己结束演讲的方法，使之有效地为自己演讲的思想和目的服务。常见的正确方法有：

　　①在演讲结束时简洁、扼要地对自己已阐述的思想进行总结，帮助听者加深印象。

　　②利用赞颂的话结束演讲。人一般都喜欢听赞颂成了人们交往的最好手段。通过这些赞颂的话，会场的活跃气氛可达到一个新高潮，讲者和听者的关系就更融洽了，给听者留下一个满意的印象。但要注意，讲者在说赞颂的话时，不能有过分的夸张和庸俗的捧场，否则听者就会有溢美或哗众取宠的感觉。同时，讲者说话的表情要自然，态度要严肃，口气要诚恳。

　　③利用名人的话或轶事结束演讲。权威崇拜是一种普遍存在的社会心理，恰当地运用权威和名人的话或者轶事结束演讲，可以把演讲推向一个新高潮，给讲者的思想提供最有力的证明。讲者可借助象“最后，我想引用×××的话（或者关于×××的一个轶事）来结束我的演讲……”。但要注意，讲者引用名人的话或轶事要有针对性

　　正确的结束演讲的方法是多种多样的，没有一种适合于任何特殊情况的通用方法。演讲者可根据自己演

　　讲的具体时间、地点、主题、听者及自己个性等因素，选择适合于自己结束演讲的方法，使之有效地为自己演讲的思想和目的服务。常见的正确方法有：

　　①在演讲结束时简洁、扼要地对自己已阐述的思想进行总结，帮助听者加深印象。

　　②利用赞颂的话结束演讲。人一般都喜欢听赞颂成了人们交往的最好手段。通过这些赞颂的话，会场的活跃气氛可达到一个新高潮，讲者和听者的关系就更融洽了，给听者留下一个满意的印象。但要注意，讲者在说赞颂的话时，不能有过分的夸张和庸俗的捧场，否则听者就会有溢美或哗众取宠的感觉。同时，讲者说话的表情要自然，态度要严肃，口气要诚恳。

　　③利用名人的话或轶事结束演讲。权威崇拜是一种普遍存在的社会心理，恰当地运用权威和名人的话或者轶事结束演讲，可以把演讲推向一个新高潮，给讲者的思想提供最有力的证明。讲者可借助象“最后，我想引用×××的话（或者关于×××的一个轶事）来结束我的演讲……”。但要注意，讲者引用名人的话或轶事要有针对性，要能丰富和深化自己演讲的主题。

　　④利用诗结束演讲。用诗结束演讲可使演讲显得典雅而富有魅力，听者听了也会产生清新和优美的

　　演讲的结束和演讲的开场一样重要，可能给人留下余音绕梁的效果，今天小编给大家分享一些结束演讲的七种方法，希望对大家有所帮助。

　　结束演讲的方法一、利用动作结束演讲。

　　在演讲中，讲者的动作(无声语言)是与听者交流思想的重要媒介，利用动作结束演讲，是一种具有独特风格的方法。例如，有位演讲者在结束自己的演讲时，他穿上外套，戴好帽子，拿起手套，尔后诙谐地对听者说：“我已结束了自己的演讲，你们呢?”他的出人意料之外的绝技立刻博得了全场听者的掌声。

　　结束演讲的方法二、利用赞颂的话结束演讲。

　　人一般都喜欢听赞颂成了人们交往的最好手段。通过这些赞颂的话，会场的活跃气氛可达到一个新高潮，讲者和听者的关系就更融洽了，给听者留下一个满意的印象。但要注意，讲者在说赞颂的话时，不能有过分的夸张和庸俗的捧场，否则听者就会有溢美或哗众取宠的感觉。同时，讲者说话的表情要自然，态度要严肃，口气要诚恳。

　　结束演讲的方法三、利用名人的话或轶事结束演讲。

　　权威崇拜是一种普遍存在的社会心理，恰当地运用权威和名人的话或者轶事结束演讲，可以把演讲推向一个新高潮，给讲者的思想提供最有力的证明。讲者可借助象“最后，我想引用×&tim

　　今天小编为大家收集整理了关于京剧练声的三种方法,希望大家会喜欢,同时也希望给你们带来一些参考的作用!

　　一、高位置念白

　　即用高位置念词儿。这一练习的传统根据，是来自京剧一代宗匠谭鑫培。别人曾经问过老谭说，您的嘎调怎么虽得这么好?他说：我就是用念的感觉来唱。我们认为所谓高位置，就是头腔共鸣要用得多一些。大家都知道，要有好嗓音头腔共鸣是不可缺少的，它干净、明亮、挺拔、高昂，用声乐行话说，不会把声音掉在喉咙里，戏曲界说容易有调门儿。因为，人们一般都有一种错觉，只要认为自己是在唱了，就容易扯着嗓子，并对那怕是平时讲话很易讲清楚的字，也刻意加工，有时还错误地过份加强一些构语器官的力度，以为这样，就会特别响亮。如果你能用高位置把字，那怕是较轻地念出，然后再拖腔及加强，都会较为容易。我们用高位置练习念白，必须首先注意利用与讲话一样的自然感觉，千万不能为了追求高位置，而把喉咙逼紧，把气息和声音吊起来，那将反为不美。在内容方面，我们建议大家在高位置念白时，可以采取唱段的唱词。这样，目的性比较强，效果也直接些。

　　二、拖长音练习

　　根据医学科学试验证明，一般人以任意音高拖长音时，如果连二十秒都不能维持，就说明发声方法有问题。在练习拖长音时，自己应该用耳朵去

　　没有谁是天生的勇者。紧张是一种正常的情绪，人人内心都会紧张恐惧。当我们感到害怕，内心恐惧，我们可以怎么办?下面小编分享了八种方法快速消除内心恐惧，希望你喜欢。

　　一是注意转移法。

　　注意是人的心理活动对一定对象或目标的指向和集中。官兵在执行作战任务时，由于置身于各种客观的险恶环境中，其心理活动往往集中指向执行任务对自身构成的威协和带来的伤害。对这些问题想得越多、恐惧感就会越重，各种不良情绪的表现就愈加明显。此时，要善于引导官兵转移注意方向，把注意的视点引向其他方面，启发大家去想一想生活中最愉悦的事情，设定几个健康有益的问题让大家去思考，或者提几个热点问题让他们来回答，以此来转移官兵的注意方向。

　　二是信念激励法。

　　心理学表明，信念对于主体的心理影响是非常巨大的，它构成激励人们前进的精神支柱。通过重温军人誓词、入党宣誓、正面宣讲、即兴演讲、呼喊口号等形式，来激发大家甘愿为社会稳定、国家繁荣富强、人民幸福安康无私奉献的豪情壮志，增强官兵的使命感、责任感、荣辱感。以此激励官兵不怕困难，不怕流血牺牲，勇往直前，以大无畏的英雄气概去压倒怯懦，战胜困难和犯罪分子。

　　三是情感渲染法。

　　官兵产生恐惧心理时，情绪低落、情

　　在生活中需要说服的对象有很多，他可能是你的父母、你的上司、你的顾客、你的朋友、你应聘的主考官……有时候，某些人欲在你身上实施犯罪行为的时候，你更应该临危不惧，巧妙地使用说服技巧，使他放下“屠刀”，避免造成严重的恶果。在生活中，随时可能遇到要说服别人的情况，如果不掌握技巧，说服就难以达到理想效果，为此本文总结了以下六种说服技巧供大家参考。

　　一、调节气氛，以退为进

　　在说服时，你首先应该想方设法调节谈话的气氛。如果你和颜悦色地用提问的方式代替命令，并给人以维护自尊和荣誉的机会，气氛就是友好而和谐的，说服也就容易成功；反之，在说服时不尊重他人，拿出一副盛气凌人的架势，那么说服多半是要失败的。毕竟人都是有自尊心的，就连三岁孩童也有他们的自尊心，谁都不希望自己被他人不费力地说服而受其支配。

　　有一位中学老师接管了一个差班班主任工作，正好赶上学校安排各班级学生参加平整操场的劳动。这个班的学生躲在阴凉处谁也不肯干活，老师怎么说都不起作用。后来这个老师想到一个以退为进的办法，他问学生们：“我知道你们并不是怕干活，而是都很怕热吧？”学生们谁也不愿说自己懒惰，便七嘴八舌说，确实是因为天气太热了。老师说：“既然是这样，我们就等太阳下山再干活，现在我们可以痛痛

　　在生活中需要说服的对象有很多，他可能是你的父母、你的上司、你的顾客、你的朋友、你应聘的主考官……有时候，某些人欲在你身上实施犯罪行为的时候，你更应该临危不惧，巧妙地使用说服技巧，使他放下“屠刀”，避免造成严重的恶果。在生活中，随时可能遇到要说服别人的情况，如果不掌握技巧，说服就难以达到理想效果，为此本文总结了以下六种说服技巧供大家参考。

　　一、调节气氛，以退为进

　　    在说服时，你首先应该想方设法调节谈话的气氛。如果你和颜悦色地用提问的方式代替命令，并给人以维护自尊和荣誉的机会，气氛就是友好而和谐的，说服也就容易成功；反之，在说服时不尊重他人，拿出一副盛气凌人的架势，那么说服多半是要失败的。毕竟人都是有自尊心的，就连三岁孩童也有他们的自尊心，谁都不希望自己被他人不费力地说服而受其支配。

　　有一位中学老师接管了一个差班班主任工作，正好赶上学校安排各班级学生参加平整操场的劳动。这个班的学生躲在阴凉处谁也不肯干活，老师怎么说都不起作用。后来这个老师想到一个以退为进的办法，他问学生们：“我知道你们并不是怕干活，而是都很怕热吧？”学生们谁也不愿说自己懒惰，便七嘴八舌说，确实是因为天气太热了。老师说：“既然是这样，我